8 (910) 750-40-50

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости

Любая кадастровая стоимость подлежит пересмотру

Зданий (сооружений) и земельных участков

Окончательный пакет документов, который подается вместе с заявлением в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, может отличаться, поскольку есть разные ситуации и основания для пересмотра стоимости. Однако есть список бумаг, которые понадобятся в большинстве случаев:

1. Выписка из земельного кадастра об участке, в которой указано его местонахождение, площадь, текущая кадастровая стоимость и дата ее последней оценки (переоценки). Получить такую выписку можно в местном отделении Росреестра бесплатно.

2. Правоустанавливающие документы на участок или право пользования им. Если вы являетесь владельцем земли, нужно подготовить копию свидетельства права собственности, если же участок арендуется – копию договора аренды. Копии правоустанавливающих документов должны быть обязательно заверены у нотариуса.

3. Расчет текущей рыночной стоимости – если в качестве основания для пересмотра используется несоответствие кадастровой и рыночной цены объекта, необходимо подготовить отчет о текущей рыночной стоимости земли. Оформить его должен профессиональный оценщик с соответствующей лицензией.

4. Заключение экспертизы о состоянии объекта недвижимости – требуется, если при оценке стоимости участка были использованы недостоверные сведения (например, указана более ценная категория земли, географическое расположение и т.д.). Готовит заключение эксперт или экспертная комиссия, которая имеет лицензию проводить подобные экспертизы. Кроме того, экспертизу проходит в некоторых случаях также оценка текущей рыночной стоимости, если она вызывает сомнения.

Кроме того, обязательно потребуется составить исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости, если вы обращаетесь в суд, или аналогичное заявление для комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Потребуется также документ, удостоверяющий личность, а если интересы заявителя представляет другое лицо – доверенность на него.

СПИСОК ДОКУМЕНТОВ

для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Каждый из субъектов РФ проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, к которым относятся земля и объекты капитального строительства, в том числе и жилые объекты.

В соответствии с Законом эти работы проводятся не чаще одного раза в три года, но и не реже пяти лет, и служат для установления справедливой базы налогообложения и расчета арендной платы. Также кадастровая стоимость учитывается при выкупе участка из государственной и муниципальной собственности.

На Федеральном уровне принимаются решения о целесообразности выполнить кадастровую оценку объектов недвижимости в том или ином регионе, составляют список из этих объектов. Оценочные компании отбираются на основе тендеров, победители которых получают право заключить договора на оказание услуг по расчету кадастровой оценки.

Оценщики определяют конечную сумму, готовят отчет о кадастровой стоимости объекта недвижимости и передают материалы на экспертизу в органы исполнительной власти.

В своей работе по оценке кадастровой стоимости оценщики используют Приказы Минэкономразвития РФ: от 07.06.2016 № 358; от 20.05.2015 № 297; от 25.09.2014 № 611; от 22.10.2010 № 508. Приказ № 508 как раз и является актом, утвердившим Федеральный стандарт оценки (ФСО №4).  Оценщики, руководствуясь этими документами, имеют право на свое усмотрение выбирать и применять подходы, методы, факторы ценообразования, но все это должно быть обоснованно. Так как жилые объекты в подавляющем большинстве являются серийными, построенными по типовым проектам, то их можно сгруппировать в пределах одного района и применять сравнительный метод. Органы исполнительной власти проводят проверку правильности использованных методов оценки и эти результаты утверждаются Постановлением органа исполнительной власти субъекта.

Собственников земельный участков, объектов ОКС, в том числе  жилья в известность не ставят.

Как формируется кадастровая стоимость и на что она влияет

Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.

При этом с 2019 г. в большинстве регионов РФ комиссии по оспариванию кадастровой стоимости не формируются. В таком случае единственной инстанцией является суд.

Инициировать пересмотр кадастровой стоимости могут следующие субъекты:

• Физические лица – и если докажут, что результаты кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности. Комиссия или суд в праве отказать по тем основаниям, что результатами кадастровой оценки права и обязанности лица не нарушаются (например, если пенсионер освобожден от уплаты налога по оспариваемому объекту);
• Юридические лица – по аналогии с физлицами.
• Органы государственной власти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.

Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.

Кадастровую стоимость желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно обращаться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости с заявлением на его перерасчет. С юридическими лицами и органами государственной власти все немного сложнее – они имеют право оспорить кадастровую стоимость в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре, либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.

Процесс регулируется ст. 24.18 Закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Также данный процесс регулирует приказ Минэкономразвития от 04.05.2012-го года №263.

Как оспорить кадастровую стоимость?

На самом деле пожаловаться на недостоверную кадастровую стоимость можно куда угодно – СРО оценщика, прокуратуру, милицию, Роспотребнадзор, Росреестр, Администрацию региона, но положительный результат можно получить исключительно пройдя процедуру «оспаривания кадастровой стоимости» в порядке положений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"

На практике в большинстве случаев установленная кадастровая стоимость является несправедливой, а иногда даже отличается от рыночной в несколько раз и даже десятков раз. Это вызвано тем, что при массовой оценке не возможно учесть многие факторы. К ним относятся:

• Обременения и ограничения на использование недвижимости, о которых нет записей в государственном кадастре.

• Фактическое функциональное использование объектов.

• Соотношения спроса и предложения на рынке.

• Использование при расчете нерыночных показателей норм капитализации дохода и от использования недвижимости

• Ну и не секрет, что от размера кадастровой стоимости напрямую зависит размер поступлений в бюджет от налоговых платежей.

Есть и другие, менее значительные факторы, например, если на участке нет строений и за ним не зарегистрирован вид разрешенного использования, то прямую касаются каждого гражданина – налогоплательщика.

Почему по сравнению с прошлым годом кадастровая стоимость выросла в три, пять, семь или сто раз?

Сегодня узнать точную кадастровую стоимость своего имущества можно в интернете, имея на руках кадастровый номер объекта или просто его адрес. В первом случае достаточно перейти на сайт ФНС, выбрать имущественный налог, свой регион, ввести номер и получить сведения о стоимости имущества

Там же можно уточнить и сумму налога за текущий налоговый период, а так же узнать каким методом она рассчитывается: по кадастровой или инвентаризационной стоимости. В последнем случае программа предложит ввести не кадастровый номер, а инвентаризационную стоимость.

Если кадастровый номер неизвестен, узнать его можно на сайте Росреестра в разделе справочной информации по адресу регистрации объекта недвижимости.

Владельцы домов, дач, квартир, хозяйственных построек и прочей недвижимости согласно российскому законодательству обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц. Эта обязанность возлагается даже на несовершеннолетних граждан РФ, имеющих в собственности указанные объекты. Налог от их имени уплачивают родители, опекуны или другие законные представители.

До января 2015 года вопросы расчета и уплаты налога на имущество регулировались нормами Федерального Закона № 2003-1. В соответствии с этим документом налоговая база рассчитывалась на основе инвентаризационной стоимости объекта. Однако после добавления в НК РФ новой главы «Налог на имущество физических лиц» правила расчета налога полностью изменились.

Теперь налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. При этом учитывается не только его площадь, но и возраст здания, место расположения и прочие индивидуальные характеристики имущества. Такая методика расчета позволяет более точно определять рыночную стоимость объекта налогообложения, что привело к увеличению налоговой нагрузки на собственников недвижимости.

Обязанность ежегодного уплачивать налог возлагается на физических лиц, владеющих следующими объектами недвижимости:

• жилые дома;

• гаражи либо машино-места;

• квартиры или комнаты в жилых домах;

• единые недвижимые комплексы;

• объекты незавершенного строительства;

• другие помещения, строения, здания или сооружения.

В целях определения налоговой базы к жилым домам относятся также строения, возведенные на участках, предоставленных для организации садов и огородов, индивидуального жилищного строительства и ведения прочего личного подсобного хозяйства. На практике это означает, что дачные и садовые домики приравниваются к жилым помещениям и облагаются налогом (Федеральный Закон № 401-ФЗ от 30.11.2016).

Обязанность по расчету суммы налога в России возлагается на ИФНС, после чего информация доводится до налогоплательщиков путем направления на почтовый адрес налоговых уведомлений.

Как уже говорилось, глава 32 НК РФ предусматривает расчет налога по кадастровой стоимости, величина которой утверждается на местном уровне каждым из регионов Российской Федерации.

Однако, учитывая российские реалии, полный переход на новую систему расчета откладывается до 1 января 2020 года. За это время все субъекты РФ обязаны перейти на оценку имущества по кадастровой стоимости.

Почему все должны платить налог по кадастровой стоимости